«المنزل الاستثماري» الواحد يكلف 20 ألف دينار «كهرباء وماء»

في البداية، أفاد المعجل بأن القطاع العقاري في الكويت من المحركات الرئيسية للاقتصاد المحلي إذ يتسم بدرجة عالية من الجاذبية لكل شرائح المجتمع، بسبب قلة الأوعية الاستثمارية المتاحة، في حين بلغت التداولات العقارية لعام 2018 نحو 3764 مليون دينار، تعادل نحو 10 في المئة من الناتج المحلي الإجمالي للكويت، وشكلت التداولات على القطاع الخاص «السكني» نحو 50 في المئة من إجمالي التداولات العقارية، إذ أصبح هذا القطاع جاذباً للمستثمرين بشكل كبير نتيجة لعدة اعتبارات نوجز البعض منها:

ارتفاع العائد الاستثماري السنوي بالقطاع العقاري السكني مقارنة بالقطاعات العقارية الأخرى.

- لم تطرأ أي زيادة في تعرفة الخدمات «الكهرباء والماء» بالقطاع السكني أسوة بالقطاعات العقارية الأخرى.

الطلب على الشقق والأدوار في المناطق السكنية في زيادة طردية نتيجة وجود نحو 7500 زيجة سنوياً.

سهولة التخارج من الاستثمار في قطاع السكن الخاص مقارنة بالقطاعات العقارية الأخرى.

ارتفاع نسب الشَّغل في القطاع السكني مقارنة بالقطاعات العقارية الأخرى نتيجة ارتفاع الطلب من المواطنين وزحف الأسر الوافدة إلى المناطق السكنية بدلاً من المباني الاستثمارية.

وكما أشرنا عاليه فإن تلك الاعتبارات أدت إلى زيادة الطلب على قطاع السكن الخاص بقصد المضاربة والاستثمار ونتج عنه ارتفاع جنوني في أسعار الأراضي والعقارات السكنية، التي أصبح معها من المستحيل الاعتماد على دخل الأسرة لشراء منزل في أي من المناطق السكنية، إذ يتعين على الأسرة ذات متوسط الدخل 2500 دينار شهرياً توفير كامل دخلها أكثر من 11 سنة لشراء منزل بقيمة تعادل متوسط قيمة الصفقة في قطاع السكن الخاص والبالغة 350 ألف دينار.

المقترحات والحلول

نستعرض المقترحات والحلول التي نرى أنه يجب على الحكومة العمل على إقرارها وتفعيلها للحد من الارتفاع الجنوني في أسعار العقارات السكنية، وتحويل وجهة المستثمرين للاستثمار في القطاع العقاري الاستثماري والتجاري والترفيهي والصناعي والخدمي، هذا ونشدد على وجوب تطبيق كل المقترحات الواردة في هذا التقرير في آن معاً لتحقيق الجدوى المستهدفة، ونستعرض معكم الحلول المقترحة:

1) إقرار قانون رسوم تملك العقار السكني التصاعدي وهو من الأمور المتعارف عليها في التداولات العقارية في العديد من دول العالم، ونقترح هنا تطبيق هذا النوع من الرسوم على تملك عقارات السكن الخاص بحيث تساهم تلك الرسوم في زيادة الإيرادات العامة للدولة من جهة، وللحد من المضاربة والاستثمار بالقطاع العقاري السكني والتوجه إلى القطاعات العقارية الأخرى.

2) إلغاء دعم تعرفة الخدمات عن عقارات السكن الخاص الإضافية

أسفر القانون رقم 20 لسنة 2016 بشأن زيادة تعرفة وحدتي الكهرباء الماء على كل القطاعات العقارية عدا قطاع السكن الخاص على زيادة حجم الاستثمار في قطاع السكن الخاص عوضاً عن القطاعات الأخرى لأن بقاء التعرفة ثابتة دون تغيير أسهم في زيادة عوائد هذا القطاع، وعليه يقترح أن يتم تحرير التعرفة (رفع الدعم بالكامل) عن كافة العقارات الإضافية لكل مواطن بحيث يتم دعم التعرفة لعقار سكني واحد فقط، وتحصيل التعرفة وفق أسعار التكلفة بخصوص بقية العقارات، ونرى أنه من الظلم تقديم دعم سنوي بمتوسط 20 ألف دينار كويتي لكل منزل استثماري من الأموال العامة لمستثمر يقوم بالاستثمار في قطاع السكن الخاص دون وجه حق.

3) تعديل القانون رقم 8 لسنة 2008 بشأن فرض ضريبة على الأراضي السكنية الفضاء نرى ضرورة تعديل هذا القانون من حيث قيمة الرسوم لكل متر مربع، وكذلك من حيث مجموع مساحة الأراضي الفضاء وآليه التحصيل الخاصة بالرسوم لتحقيق المنفعة القصوى من هذا القانون، ويقترح أن يتم تقليص إجمالي المساحة من 5000 م2 إلى 1000م2 كذلك أن تتم مضاعفة الرسوم السنوية البالغة 10 دنانير لكل متر مربع بصورة سنوية إلى حين بلوغ الحد الأقصى للرسوم والمقترح أن يكون 50 ديناراً سنوياً لكل مترمربع إضافة إلى تحصيل الرسوم بصورة سنوية وإلزامية عبر إيقاف كل التعاملات الحكومية للمالك.

4) إلغاء التداولات العقارية عبر نظام الوكالة لقطاع السكن الخاص.

نرى أن يتم وقف التداول العقاري وفق نظام الوكالة العقارية لقطاع السكن الخاص «السكني» لئلا يكون وسيلة للتهرب من دفع الرسوم الخاصة بالتسجيل العقاري، كذلك من قوانين الرعاية السكنية، مع تخصيص فترة 12 شهراً لتحويل كل الوكالات إلى عقود بيع رسمية.

النتائج الإيجابية المتوقعة لتلك الحزمة من القرارات:

• تحويل اتجاه المستثمرين للاستثمار في القطاعات العقارية الأخرى.

• تخفيض حجم المضاربة والاستثمار في قطاع العقار السكني.

• انخفاض في قيم العقارات السكنية لشريحة ذو الدخل المحدود والمتوسط.

• تعزيز الميزانية العامة للدولة وذلك عبر تحصيل رسوم التسجيل العقاري.

• تعزيز الميزانية العامة للدولة عبر تحرير تعرفة الخدمات للعقارات الإضافية.

• المساهمة في حل المشكلة الإسكانية.

• تطوير الاستثمار في القطاع العقاري الاستثماري عبر توفير منتجات جديدة تتلاءم مع طلب المواطنين.

• حل العديد من المشاكل الاجتماعية الناتجة من تضخم أسعار العقارات السكنية وبالتبعية الإيجارات.

توصيات إضافية يجب الانتباه لها

يتم منع تسجيل عقود بيع العقارات بقيم تقل عن القيم الحقيقة، وذلك عبر اعتماد متوسط قيم العقارات لكل منطقة بالتعاون بين إدارة التسجيل العقاري والبنوك المعتمدة في التقييم العقاري.

يمكن استثناء الأشخاص المتزوجين بأكثر من زوجة من دفع الرسوم بحيث يصبح لكل زوجة منزل واحد من غير رسوم إضافية.

يتم إعطاء فترة سماح تبلغ سنة لكل من يملك أكثر من عقار سكني ويتم تحصيل رسوم تملك أكثر من عقار سكني وتحرير تعرفة الخدمات بعد ذلك.

منع تأجير العقارات في المناطق السكنية على العائلات الوافدة والوظائف المهنية والمباني الدبلوماسية والمعاهد وجمعيات النفع العام واللجان الخيرية بحيث يتم إنعاش قطاع العقارات الاستثمارية والتجارية ليتم توجيه المستثمرين لتلك القطاعات والحفاظ على الهوية النموذجية في مناطق السكن الخاص.

منع دمج القسائم (المنازل) الاستثمارية القائمة التي يزمع ملاكها التهرب من هذه القوانين عبر دمج القسائم المتلاصقة بحيث تصبح قسيمة واحده عبر وضع إشتراطات تمنع ذلك.

نسبة البناء الحالية في الخاص

إن نظام البناء الحالي للسكن الخاص والذي يسمح ببناء (210 في المئة من مساحة الأرض) دون احتساب مساحة السرداب، لا يتطابق مع مفهوم المناطق النموذجية إذ إنها مخصصة لسكن عائلة واحدة فقط، بل أصبحت المناطق النموذجية مقاربة لمناطق العقارات الاستثمارية وفاقت نسبة البناء في العقارات التجارية والحرفية وهذا أمر غير حميد.

من الممكن أن نتفهم قرار تعديل نظام البناء في السابق ليساهم في تخفيف من حدة المشكلة الإسكانية وتخفيف الضغط على الحكومة لكن للأسف هذا القرار خلق فرصاً استثمارية كبيرة في قطاع السكن الخاص وأصبحت أسعار العقارات غير منطقية لأي عائلة تعتمد على الراتب في دخلها مهما ارتفع دخل تلك العوائل.

لذا أرى ضرورة أن يتم تعديل نظام البناء القائم على كل المشاريع الإسكانية التي لم يتم إصدار تراخيص البناء بها بحيث يتم تخفيض نسبة البناء الحالية ليصبح الحد الأقصي لمسطح البناء المسموح 400 م2 لكل قسيمة، مع إمكانية إضافة خيار السماح بالبناء وفق نظام البناء الحالي شريطة فرض رسوم مرتفعة على كل متر بناء إضافي.

إضافة إلى إلغاء أو تخفيض الدعم على تعرفة خدمات «الكهرباء والماء» بحيث يتم توجيه المواطنين بصورة غير مباشرة لبناء منازل صغيرة تلبي حاجة أسرته فقط، ليتحقق مبدأ الاستدامة في توفير الرعاية السكنية للأجيال القادمة، وأرى أن الحكومة إذا استمرت على هذا المنوال فستواجه مشلكة كبيرة جداً في المستقبل القريب بعد بناء المدن الإسكانية الجديدة وهي ارتفاع تكاليف الدعوم الخاصة في الكهرباء والماء والخدمات بشكل جنوني.

وإن تكلمنا بلغة الأرقام، فهل يعقل أن يتم السماح ببناء مسطح بناء بمساحة تصل إلى 2800 م2 شاملة مساحة السرداب لسكن عائلة واحدة على أرض تبلغ مساحتها 1000 م2 بينما نفس النظام يسمح ببناء مساحة 2500 م2 لسكن 40 عائلة في مناطق السكن الاستثماري! كذلك بخصوص القسائم الحكومية ذات المساحة 400 م2 يسمح القانون الحالي ببناء 1360 م2 كمسطح بناء وهو ما يعادل أكثر من 3 أضعاف ما يتم السماح به في دول الجوار ومن غير المنطقي أن تكون كل تلك المساحة مخصصة لسكن عائلة واحدة.

حل المشكلة الإسكانية

هناك العديد من الحلول التي تساهم في سرعة حل المشكلة الإسكانية ونوجزها أهمها بالتالي:

1- خلق سوق إسكاني حقيقي عبر توفير عدة نماذج من الوحدات السكنية على سبيل المثال الشقق والدوبلكس والفلل المتلاصقة والفلل النموذجية... الخ بحيث تتناسب هذه الأنواع مع تطور العائلة من جهة وتوفير تلك النماذج حسب رغبة طالب السكن، وليس كما يفرضه عليه واقع السكن، لأن حاجة العائلة ذات الفردين تختلف عن حاجة العائلة ذات الثلاثة أفراد والأخيرة تختلف عن حاجة العائلة ذات الستة أشخاص وهكذا.

2- إقرار قانون الرهن العقاري.

3- تطوير دور القطاع الخاص في توفير حلول للرعاية السكنية عبر توفير الأراضي للمساهمة في حل المشكلة الإسكانية، وعلى سبيل المثال مشروع ضاحية حصة المبارك حالياً يعتبر من المشاريع المميزة والعامل الرئيسي لارتفاع تكلفة شراء وحدة سكنية في هذا المشروع هو ارتفاع سعر الأرض، حيث يصل سعر المتر المربع للشقق السكنية ما يقارب 1700 دينار، بينما لو تم توفير الأراضي من الدولة للقطاع الخاص فسوف تنخفض الأسعار لما يتراوح ما بين 300 و- 400 دينار لكل متر مربع وهو سعر مقبول نسبياً، لذ نرى لو تم توفير أراضٍ بمساحات تتراوح مساحتها بحدود نصف مليون متر لكل حي سكني للشركات العقارية المساهمة وذلك لتطوير وحدات سكنية مميزة تباع لمستحقي الرعاية السكنية فقط مما سوف يساهم بزيادة الإقبال على السكن العمودي من قبل المواطنين خصوصاً في حال كانت المشاريع مطورة ومصصمة بصورة عصرية وتدار من شركات ومطورين ذوي خبرة كبيرة مع توفير كل الخدمات من مساحات تجارية وخدمية والأهم أن تشكل المساحة الخضراء النسبة الأكبر من المنطقة والتي تفتقر الآن في المناطق الموزعة من المؤسسة العامة للرعاية السكنية.

4- طرح مشاريع للسكن العمودي العائلي، على سبيل المثال توفير أراضٍ قريبة من العاصمة بمساحة 750 متراً مربعاً تسمح ببناء 3 إلى 5 أدوار ويتضمن كل دور شقة كاملة لأصحاب الطلبات الإسكانية على سبيل المثال (مبنى مخصص لأخوان من عائلة واحدة أو الأقارب أو الأصدقاء) بحيث يساهم ذلك في زيادة الطلب على هذا النوع من الوحدات السكنية فالعديد من مستحقي الرعاية السكنية يرفضون السكن العمودي بسبب عدم الرغبة في مشاركة المبنى والخدمات الخاصة به مع أفراد لا تربطه علاقة بهم وعدم معرفة البيئة الخاصة بهم.

5- توفير مناطق سكنية حسب التخصص العلمي أو الوظيفي على سبيل المثال منطقة للمهندسين أو منطقة لموظفي القطاع النفطي تكون قريبة من موقع العمل أو لضباط الجيش وهكذا.