87.1 مليون دينار إجمالي تداولات «حصص المشاع»

بلغ إجمالي التداولات العقارية "حصص المشاع" 87.16 مليون دينار منذ بداية العام الحالي حتى نهاية سبتمبر الماضي، وفقاً لبيانات وزارة العدل - إدارة التسجيل العقاري والتوثيق.

ووفق إحصائية أعدتها "الجريدة" عن تداولات حصص المشاع، فقد شكلت ما نسبته 3 في المئة من إجمالي التداولات العقارية البالغة قيمته 2.550 مليار دينار حتى نهاية شهر سبتمبر.

ويمكن تعريف نظام "حصص المشاع" بأنه ‬عبارة عن ملكية خاصة مشتركة بين مجموعة من الأفراد في أرض أو عقار معين، وينتفع بموجبها كل شريك بجزء معين من العين المشتركة.

وبصورة أخرى، يمكن تصور نظام المشاع، كملكية الأفراد في الشركات عن طريق شراء أسهمها، إذ يمكن أن يتشارك شخصان أو أكثر في شراء عقار، ويتم تسجيل ملكية العقار بنظام المشاع، ويكون لكل منهما نسبة من العين.

وكانت معظم التداولات تمّت على عقارات وأراضي سكن خاص، في كل مناطق البلاد، كما شهدت التداولات بيع مجمع تجاري بنظام "حصص مشاع" واقع في منطقة الفحيحيل بقيمة 23 مليون دينار، وتعتبر أكبر صفقة منذ بداية العام، كما تم بيع أرض استثمارية واقعة في بنيد القار بما قيمته 10.5 ملايين دينار.

واستحوذت تداولات العقار السكني على أكثر من 50 في المئة من إجمالي تداولات حصص المشاع، ففي معظم الأحيان يتم الاتفاق بين الأقارب من الدرجة الاولى لشراء سكن، بالتالي يتم تسجيل حصص كل منهم في وزارة العدل.

ويعتبر نظام "حصص المشاع" دارجاً في الكويت من زمن بعيد، لكن لم يلق القبول خصوصاً من المستثمرين، بسبب غياب التنظيم الذي يحمي حقوق الأطراف المشاركة، ويمنع حدوث أي مشاكل مستقبلية.

ومن أبرز عيوب نظام "حصص المشاع" أنه لا يحدد وصف ملكية كل الأشخاص المشاركين في العين، بل يكتفي بتحديد النسبة فقط، أي إن النظام لا يحدد من يمتلك الدور الأول ومن يمتلك الدور الثاني، وإنما فقط يتم ذكر نسبة الملكية.

وسبب ذلك الكثير من المشاكل بين المتشاركين في العين، واقتصر التعامل بهذا النظام على الأقارب بالدرجة الأولى، حيث اقترحت وزارة العدل سابقاً أن يقتصر نظام التملك بالمشاع للأقارب من الدرجة الأولى والورثة، وألا تتم الموافقة على إصدار وثائق المشاع إلا بعد موافقة البلدية.

وجاءت تلك المقترحات للحد من مشكلة التملك بالمشاع في السكن الخاص، لوجود تجاوزات كثيرة خلال تلك الفترة بالسكن الخاص، مما يترتب عليه فوضى كبيرة في الكثير من المناطق.

وخلال عام 2013 انتشرت ظاهرة تملك الشقق في السكن الخاص عن طريق نظام "حصص المشاع"، وتم عقد العديد من الاجتماعات في هذا الشأن، وكان الهدف التصدي لهذه الظاهرة ومنع انتشارها في المناطق السكنية الخاصة، بعد أن أثبتت فشلها في مناطق بعينها.

وعن أهم المقترحات، التي جرى تداولها خلال تلك الفترة، فيتمثل في أن يتم تحديد نظام المشاع في الكويت وعدم ترك الباب مفتوحاً على مصراعيه، وأن يتم حصر عمليات البيع وفق هذا الإطار بين أقارب الدرجتين الأولى والثانية وحتى الثالثة، ومنع تحويل السكن الخاص إلى شقق تمليك.

وكانت هناك مخاوف خلال تلك الفترة من عدم حل المشكلة ووضع الضوابط اللازمة لها، إذ إن لهذه الظاهرة تبعات سلبية تؤثر على المواطنين فضلاً عن التأثير، الذي سيلحق بالبنى التحتية والمرافق الداخلية الخاصة بكل منطقة.

ويختلف نظام "المشاع" عن نظام "الفرز" فالأول لا يتم استخراج وثيقة حرة لكل من المتشاركين في العقار، بل يتم استخراج وثيقة تبين نسب ملكيتهم في هذا العين، أما "الفرز" فيتم استخراج وثيقة مستقلة للعقار المفروز.

وأوضحت البلدية خلال الفترة الماضية أن قوانينها تجيز الفرز عن طريق إقامة فيلتين متلاصقتين على الأكثر على القسيمة ذات الوثيقة الواحدة، ضمن مناطق السكن الخاص والنموذجي وفق اشتراطات وضوابط معينة.

ويتميز نظام "حصص المشاع" بالعديد من المميزات، أبرزها أنه اقتصادي التكلفة، إذ إنه في ظل ارتفاع أسعار العقارات، يمكن للمستثمرين أو المواطنين التملك جزء من العين، فهناك العديد من المستثمرين يقومون بشراء عقارات استثمارية أو تجارية بهذا النظام.

وتعمل العديد من الشركات على تسويق هذا النظام للراغبين في تملك العقارات الخارجية، ويمكن للمستفيد ترحيل أو مبادلة الفترة الزمنية المحددة له مع فترات زمنية أخرى، أو مبادلة وحدة الانتفاع مع وحدات سكنية أخرى.

وأطلقت العديد من الدول نظام المشاع لحل المشكلة الإسكانية وعالجت من خلال مشكلة التجمعات العشوائية، فهي من جهة توفر نفقات باهظة على الدولة في تأسيس البنى التحتية والخدمية المترتبة على توسيع المخطط التنظيمي في المنطقة فضلاً عن استغلال كل البؤر والمساحات الشاغرة في العقار، ومن جهة أخرى، تساهم في خفض أسعار العقارات على المواطنين وتأمين المساكن واللائقة لهم وإنعاش قطاعات أعمال البناء والعاملين فيها وتحسين المظهر الحضاري والجمالي للمساكن وللمنطقة.

وتسعى تلك الدول إلى إحكام الرقابة على المشاع العقاري، إذ إن قوانينها تعالج المشاكل المتعلقة بالشيوع الذي يهم المواطن بطريقة مباشرة، ليكون أمامه عدة طرق للتصرف بحصته.