فوضى المزادات العقارية... اختلاف في الشروط وتفاوت بالعمولة

شهدت الفترة المنقضية من العام الحالي إقامة عدد كبير من المزادات العقارية، تم من خلالها بيع عدد كبير من الأراضي السكنية والعقارات الاستثمارية والتجارية، إضافة إلى المزادات التي أقامتها وزارة العدل، لتنفيذ الأحكام الصادرة بحق عقارات.

وتختلف المزادات التجارية عن التي تقيمها "العدل"، حيث إن الهدف من إقامة الأولى هو تحقيق الربح. أما الثانية، فلتنفيذ الأحكام الصادرة بحق عقارات، وبيعها في المزادات العلنية.

"الجريدة" تتطرَّق في تقريرها إلى المزادات التجارية، التي تقيمها الشركات لبيع العقارات والأراضي المملوكة لها أو نيابة عن عملاء، وقد لوحظ اختلاف شروطها من شركة لأخرى، ومن مزاد لآخر لنفس الشركة المنظمة، حيث تشترط إحدى الشركات التي تعمل في مجال تنظيم المزادات العقارية على الراغبين في الدخول أن يتم اختيار أرض أو عقار معيَّن، ودفع جزء من قيمته الابتدائية، ولا يسمح له بالمزايدة على أي عقار آخر.

فيما تسمح شركات أخرى للمشاركين بالمزايدة على جميع العقارات المعروضة في المزاد، شرط أن يتم تقديم شيك مصدق بمبلغ معيَّن، إضافة إلى الاختلاف في نسبة عمولة الشركة المنظمة.

عمولة المزاد

وتفرض إحدى الشركات المنظمة للمزادات العقارية عمولة، كغيرها من مكاتب الوساطة العقارية، بنسبة 1 في المئة من إجمالي قيمة الصفقة، فيما تفرض شركات أتعابا محددة يتم الاتفاق عليها مسبقا مع الراغبين في المزايدة.

وكان الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار تقدَّم بشكوى ضد شركتين تعملان في مجال تنظيم وإقامة المزادات العقارية، إلى وزارة التجارة والصناعة، إذ تقومان بأخذ عمولة على المشترين نسبتها 1 في المئة، كما هو منصوص بالقانون، في حين لا تمتلكان دفترا للوساطة العقارية.

وكان الاتحاد أوضح أن الجهة الوحيدة المخوَّلة بأخذ عمولة بيع العقارات هي التي تمتلك رخصة وساطة عقارية ودفترا. أما الشركات التي تمتلك رخصة إقامة المزادات، فيحق لها أخذ رسوم أو أتعاب مقابل إقامة المزاد.

ارتفاع ملحوظ

وقد مرَّ قطاع المزادات العقارية بالعديد من المحطات خلال السنوات الماضية، حيث اتسمت تلك المزادات العقارية ما بين عامي 2008 و2012 بالهدوء، وتمَّت إقامة عدد بسيط من منها، لأسباب عديدة، مثل: عزوف المُلاك عن عرض عقاراتهم في المزادات، لحين ارتفاع الأسعار.

وشهد القطاع ارتفاع وتيرة إقامة المزادات العقارية بصورة ملحوظة خلال الأعوام الممتدة ما بين 2013 حتى بداية 2016، إذ تمت إقامة ما لا يقل عن 15 مزادا في السنة الواحدة، جرى من خلالها بيع العديد من العقارات في مختلف القطاعات العقارية.

وانخفضت وتيرة إقامة المعارض خلال السنتين الماضيتين بشكل بسيط، بسبب انخفاض أسعار العقارات، إضافة إلى عزوف المستثمرين والراغبين في شراء الأراضي السكنية بالتحديد عن الإقبال، وخاصة مع وجود توقعات بانخفاض الأسعار أكثر من ذلك، وفي ظل التوزيعات التي قامت بها المؤسسة العامة للرعاية السكنية.

وفيما يخص نجاح المزادات العقارية أو فشلها، فقد شهد معظمها إقبالا كبيرا من المستثمرين والمواطنين وبيع غالبية العقارات المعروضة. بينما شهدت بعض المزادات إخفاقا في بيع وتسويق العقارات المعروضة، لأسباب عديدة، منها: ارتفاع الأسعار، أو عدم وجود ما يميز الأراضي أو العقارات المعروضة عن غيرها.

تكييف الأسعار

وتعد المزادات إحدى طرق الترويج والتسويق لبيع العقارات بأسعار مناسبة، حيث يتم تحديد سعر أولي للعقار، ومن ثم طرحه للمزايدة من قبل المشاركين. وتستعين الجهات المنظمة بخبراء لتحديد الأسعار الأولية للعقارات، وتكييفها مع سعر السوق.

وقد قامت الكثير من دول العالم بتنظيم قطاع المزادات العقارية، ووضع الأنظمة المناسبة، وفرضت رقابة مُحكمة عليها، كما أهَّلت الجهات المنظمة للمزادات، وخاصة التي يتم تنفيذها من قبل المحكمة، إذ إنها تحتوي على حقوق للأرامل والقصَّر والأيتام.

من جهة أخرى، ذكر عدد من العقاريين أن الجهات المعنية قامت بالعديد من التعديلات على شروط إقامة المزادات العقارية التي تقام بواسطة المحكمة، إذ اشترطت عدم عرض العقار للبيع، إلا إذا تم استخراج شهادة أوصاف من البلدية، إضافة إلى إنهاء القضايا المالية التي على العقارات، وبتلك الخطوات تم تفادي المشاكل التي قد تحدث بعد ترسية المزاد على المشترين.

ضوابط محددة

وأكد العقاريون أنه يجب على الجهات المعنية فرض المزيد من الرقابة على المزادات التجارية، ووضع شروط وضوابط محددة، حيث إن هناك العديد من المواطنين والمستثمرين واجهتهم مشاكل، ودخلوا في مشادات مع الشركات المنظمة، بسبب الاختلاف على العمولة، وغيرها من الأمور.

ولفتوا إلى أن المزادات التي شهدها النصف الأول من العام الحالي شهدت بيع عدد كبير من الأراضي السكنية والعقارات الاستثمارية، وذلك في ظل الطلب المرتفع من المواطنين والمستثمرين.

وأوضحوا أن المزادات العقارية في العادة لا تأتي بأسعار أقل أو أعلى من الأسعار المتوافرة في السوق العقاري، لكن بعض المزادات تشهد ارتفاعا في الأسعار، وفق المواقع والمنافسة بين المواطنين أو المستثمرين، ونادرا ما تشهد أسعارا أقل من السوق.

وذكروا أن الشركات المنظمة ووزارة العدل يستعينون بخبراء لتحديد الأسعار الأولية للعقارات المعروضة في البيع، وعادة ما تكون تلك الأسعار قريبة من القيمة السوقية، إذ لا يمكن تكييف الأسعار وفق المستقبل أو الماضي.